원금균등과 원리금균등, 매달 부담과 유불리는 어떻게 비교할까?

같은 원금을 갚으면 왜 납입액이 줄어들까?

원금균등에서는 매달 갚는 원금에 남아 있는 대출 잔액의 이자를 더합니다. 원금을 갚을수록 이자를 계산하는 바탕인 잔액이 줄어듭니다. 금리가 같다면 이자도 줄기 때문에 원금과 이자의 합계가 점차 작아집니다. 한국주택금융공사는 이를 ‘체감식(원금균등)’으로 안내합니다. 여기서 줄어드는 것은 매달 갚는 원금이 아니라 이자와 월 납입 합계입니다.[1]

원리금균등에서는 같은 금리와 상환 조건이 이어지는 동안 월 합계를 일정하게 맞춥니다. 초반에는 잔액이 커서 이자가 차지하는 몫이 크고 원금을 갚는 몫은 작습니다. 이후 잔액과 이자가 줄면 같은 월 납입액 안에서 원금을 갚는 몫이 커집니다. 월 납입액이 같다는 말은 매달 같은 원금을 갚는다는 뜻이 아닙니다.[1][2]

가상 계산으로 보는 첫 달 부담과 총이자

다음은 실제 상품이나 현재 대출금리가 아닌, 구조를 보여주기 위한 가상 사례입니다. 120만 원을 빌려 12개월 동안 매월 말 갚고, 월 이율은 1%로 고정한다고 가정합니다. 거치기간, 수수료, 중도상환은 없고, 이자는 매월 상환 직전 잔액에 월 이율을 곱합니다. 실제 은행의 일수 계산과 원 단위 처리도 생략합니다.

표가 한 화면에 들어오지 않으면 좌우로 밀어 ‘원리금균등’ 열까지 확인하세요.

원금균등은 매달 원금 10만 원을 갚습니다. 첫 달에는 잔액 120만 원의 이자 1만 2,000원을 더하고, 마지막 달에는 남은 원금 10만 원의 이자 1,000원을 더합니다. 원리금균등은 매달 약 10만 6,619원을 내되, 첫 달 이자 1만 2,000원을 뺀 나머지가 원금 상환액입니다. 따라서 이 가정에서는 첫 달에 줄어드는 원금이 원금균등보다 작습니다.

표는 작성자가 위 가정으로 계산한 값입니다. 원리금균등의 월 납입액은 ‘대출액 × 월 이율 ÷ {1 − (1 + 월 이율)의 −상환개월 수 제곱}’으로 구했습니다. 계산 도중에는 반올림하지 않았으며 표시 금액만 원 단위로 반올림했습니다. 반올림한 월 납입액을 단순히 곱한 값과 총이자에 작은 차이가 생길 수 있습니다. 이 사례의 월 이율과 금액을 실제 계약의 견적처럼 사용해서는 안 됩니다.

월급에서 빠져나갈 돈과 총비용은 다른 질문이다

매달 월급에서 주거비와 생활비를 지출하는 가계를 생각해 볼 수 있습니다. 원금균등은 초기에 더 많은 원금을 갚기 때문에 대출 납입 뒤 남는 생활비가 상대적으로 작아집니다. 대신 같은 금리가 유지된다면 납입액이 차츰 줄어 이후의 월 예산 부담은 완화되는 구조입니다. 원리금균등은 같은 조건 아래 월 합계가 일정하므로 예산에 같은 납입액을 배정할 수 있지만, 초반에 줄어드는 원금은 더 작습니다.[1][2]

이 차이는 ‘당장 낼 수 있는가’와 ‘전체 기간에 얼마를 내는가’를 따로 봐야 하는 이유입니다. 가상 사례에서 총이자가 더 적다는 이유만으로 초기 납입액까지 누구에게나 감당 가능하다고 판단할 수는 없습니다. 반대로 첫 달 납입액이 더 작다는 사실만으로 전체 비용도 더 싸다고 볼 수 없습니다.

비교표를 받을 때 맞춰 볼 조건

우선 대출액과 상환기간을 맞춥니다. 그다음 같은 금리인지, 금리가 고정되는지 바뀌는지, 원금 상환을 미루는 거치기간이 있는지 확인해야 합니다. 조건이 다른 상품의 첫 달 납입액만 나란히 두면 상환방식의 차이와 금리·기간의 차이를 혼동하기 쉽습니다.

변동금리라면 원리금균등이라는 이름만으로 만기까지 같은 금액을 낸다고 생각하면 안 됩니다. 적용 금리가 바뀌면 이후 납입액도 약정에 따라 달라질 수 있습니다. 중간에 갚을 계획이라면 만기까지의 총이자뿐 아니라 그 시점의 남은 원금, 그때까지 낸 이자와 중도상환 관련 비용을 함께 확인해야 합니다. 실제 비용은 상품별 약정으로 확인할 항목입니다.[3]

마지막으로 금융기관의 월별 상환예정표를 봅니다. 첫 회차만 보지 말고 초기 납입액, 이후 납입액의 변화, 비교할 시점의 잔액, 같은 기간의 이자 합계를 구분하면 됩니다. 한국주택금융공사도 계산기의 예상 상환액은 실제 금융기관 납부액과 다를 수 있다고 안내합니다.[1] 이 글의 설명은 상환구조 비교이며 개인의 대출 선택을 대신하는 판단은 아닙니다.